Ұлттық банк прокрустың тағдыры ипотекаға түспеуі үшін қандай шаралар қабылдауы қажет

Бұл туралы арнайы Forbes.kz заңгер Айдар Егеубаев айтып берді.

Ипотека шарттарында қарыз алушылар негізгі тәуекелдерді «Уолл-стрит» фильміндегі кинорежиссер Гордон Гекконың ұранымен сипаттауға болатын модельге сәйкес көтереді, бұл ашкөздіктің жақсы екенін айтты. Бұл модельдің парадигмасы қарыз алушыда үй иесіне қарағанда көбірек алыпсатарды білдіреді және банк Жылжымайтын мүлік нарығындағы өсу үлесін жоғалтқысы келмейді. Бірақ бұл өсу енді 10 жылдан аспайды, ал банктер қарыз алушылар сияқты қайықта екенін түсінбейтін сияқты. Сонымен қатар, банктер саны үнемі азайып келеді, ал әлсіз тұрақтандырудың себептері банктердің белсенділігі сапасының жақсаруынан гөрі мемлекеттің араласуымен және вивипарлы идеялардың болмауымен түсіндіріледі.

Капитал екі маңызды функцияны орындайды: тұрғын үймен қамтамасыз ету және басқа тауарлар мен қызметтерді өндіру. Қазақстанда банктердің бірінші функцияны мүлтіксіз орындауы жиі қайғылы салдарға әкеп соғады. Бұл банктер сыйақыны есептеу үшін қолданатын амортизациялық әдістің әсері туралы. Бізде амортизациялық несиелер аннуитеттік және тең үлестері бар графиктер ретінде таныс. Ставканың серпімді емес амортизациялық құрылымын оның жоғары деңгейімен бірге пайдалану тек тез дамып келе жатқан экономикаға арналған. Алайда, экономикалық құлдыраудағы дәл осындай үйлесім нашар несиелердің пайда болуына әкеледі. Өзіне тән ерекшелігі-ипотекаларда ай сайынғы төлем ішіндегі банктік сыйақы мөлшері әрқашан бірдей болады. Тең үлестері бар нұсқада айырмашылық негізгі қарыздың өсуімен ғана қол жеткізіледі.

Реттеушінің соңғы 10 жылдағы ипотекалық нарықты тұрақтандыру бойынша көптеген табысты қадамдарын мойындай отырып, біз жалақы есебінен жұмыс істейтін адамдарды коммерциялық капитал сияқты жүктемеге ұшыратқанын ешқашан мойындауға батылымыз жетпегенін атап өткен жөн. Осылайша, амортизациялық несие еңбек табысына өмір сүретін адамдар үшін прокрустикалық тұрғын үйге айналды. Бірақ тіпті құдіретті прокруст оның құрбандарының тағдырын күтетінін ұмытпаңыз.

Қазақстандық банктерде несие мерзімі 30 жылға дейін болуы мүмкін. Алайда, 14% ставка бойынша банк алғашқы 10 жылда негізгі қарызды 2-5% - дан артық өтеуге мүмкіндік бермейді. Тұрғын үй құны мерзімнің бірінші үштен бірінде 150% - ға дейін көтеріледі. Бұл ретте сыйақы мен негізгі борыш үлестерінің теңдігіне 20 жылдан кейін қол жеткізілетін болады. Негізгі қарыз сомасының өзі мерзімнің соңғы сатысына дейін сүйреледі. Бұл процесті жасанды түрде кешіктіреді. Пәтердің мұндай қымбаттауы оның нарықтағы өтімділігін жоғалтуға, содан кейін қарыз алушының төлем қабілетсіздігіне әкеледі. Қарыз алушылардың басым көпшілігі (және банктер де сияқты) мұндай әсерді түсінбейтініне және бірнеше жылдан кейін, олар бұл ауыртпалықты іс жүзінде сезінгенде, өздерінің жай-күйін түсіне алмайтындығына сенімдімін. Адамға төбесін алуға көмектесетін ипотекалық несие оны бірден өркендету мүмкіндігінен айырады. Мұның бәрі Ресейдегі 1861 жылғы реформаға тым ұқсас, онда серфондтан босату ұранымен олар көбірек салық алу құқығын берді.

Біз Маркс сипаттаған жағдайға жеттік: банктер капиталды үнемі өсіп келе жатқан көлемде жинақтайды, бұл пайда нормасының сөзсіз төмендеуіне әкеледі және олардың өлімін жақындатады. Маркс қорқатын капиталдың шексіз жинақталуы ХІХ ғасырға қарағанда ХХІ ғасырды талдау үшін маңызды емес. Маркстің пікірін Растауды соңғы 15 жыл ішінде бірнеше ірі банк құлаған кезде Қазақстанда көріп отырмыз.

ҚРҰБ талдаушысы көрсетіп отырғандай, жағдайдың нашар болғаны соншалық, нашар кредиттердің көлемін жасыру байқалады. Осыған байланысты банк жүйесін сауықтыру бағдарламасы аясында несиелерді есептен шығару басталды. Бірақ мұндай өрт сөндіруді болдырмауға болады.

Ұсынылатын шаралар

Төлем қабілеттілігімен проблемалары бар немесе күтілетін отбасылар үшін тікелей оң нәтиже беретін шаралар кешені қажет. ҚРҰБ мен банктердің қолында процестің бағытын тоқтатуға және өзгертуге тырысу мүмкіндігі бар.

Бұл проблеманы шешу үшін Швеция, Норвегия, Германия, Дания, Ұлыбритания, Грузия және басқа елдердегі реттеушілер сияқты, адам сатып алатын жылжымайтын мүлік бойынша артық төлеудің жоғарғы шектерін белгілеуді, рақымшылық жасауды немесе қарыз параметрлерінің ара қатынасына және олардың амортизация қарқынына қойылатын талаптарды қарастыруға болады.

Шведтік реттеуші Finansinspektionen бұл мәселеде өте қырағы. 2016 жылы ол қарыз сомасының бағалау құнына қатынасына негізделген талаптарды енгізді. 2018 жылы ол одан әрі қарай жүрді және амортизацияға қосымша өзгерістер енгізді. Ипотека сомасы төлеушінің жылдық табысынан 4,5 еседен астам асып кеткен жағдайларда жаңа параметрлер жыл сайын қолданыстағы кестеге қосымша негізгі борыштың 3% - дан 1% - на дейін амортизациялауды талап етеді. Швед реттеушісінің ипотекамен байланыстыратын негізгі қауіп-макроэкономикалық күйзеліс жағдайында үй шаруашылықтары тұтынуды күрт төмендетеді. Ал үй шаруашылықтарының елеулі үлесі бір мезгілде тұтынуды төмендетсе, онда экономикалық құлдырау күшейеді. Қарыз алушылардың "қарыз-табыс" коэффициенті айтарлықтай үлкен болғандықтан, олар жоғары макроэкономикалық тәуекелділікті білдіреді. Еуропалық орталық банк бұл қадамды құптайды, сондықтан Марио Драги, оның президенті, тіпті "үй шаруашылығының шамадан тыс қарыздары мен қаржылық тұрақсыздыққа әсер ету үшін салауатты амортизация мәдениетін ынталандыру үшін макропруденциалды құралдарды қолдануды"қолдауға ресми қорытынды шығарды. Швеция әлемдегі ең эгалитарлық қоғамдардың бірі мәртебесін растайды.

Әрине, нарықтық қатынастар еркіндік пен банктердің операциялық қызметіне араласпауды білдіреді. Бірақ бостандықтың гегельдік анықтамасын еске түсіру мағынасы бар, өйткені ол өздігінен емес, дұрыс нәрсені жасау мүмкіндігінде жатыр. Бірақ банктер еркіндікті қарыз алушылардың нақты тұрақтылығын теңдеуден алып тастайтын озбырлық мағынасында ойлайды және пайыздың тәттілігі үшін рейканы көрмейді.

Реттеуші мен банктер алдындағы қазіргі дилемма келесідей: ет комбинатының ынта-жігерімен азғырылып, бәрі балтаның астына түспеуін күтіңіз немесе көрегендік танытып, оларға "шалғындар, шөгінділер, шабындықтар" беріңіз.