Правительство, наконец, приступило к разработке проекта закона «О восстановлении платежеспособности и банкротстве граждан Республики Казахстан». Это очень хороший шаг к лечению фатально больных отношений между населением и банками. Однако, борясь со следствием, имеет смысл регулятору помнить о его причинах. А корень проблемы в расчётах ипотеки.
Государству пора начать регулировать расчёт процентов долгосрочной ипотеки. Используемый в Казахстане метод для ипотечных платежей стал преградой финансовой устойчивости семей, имеющих ипотечные займы. Речь идёт о влиянии амортизационного метода, который используется банками для калькуляции вознаграждения по займам и, в частности, по ипотечным кредитам. В казахстанской практике амортизационные ссуды нам знакомы как «аннуитетные» графики и графики «с равными долями». Дело в том, что использование неэластичной амортизационной структуры ставки в сочетании с её высоким уровнем в существующих договорах займа (доходящих до 15% и выше) рассчитано только на быстро и постоянно растущую экономику, тогда как использование её в стадии экономических спадов неизбежно приводит к дефолтам и к образованию плохих, недействующих кредитов. Характерной чертой этого метода является то, что в ипотеках (амортизационных ссудах) объём банковского вознаграждения внутри ежемесячного платежа всегда один и тот же. В варианте «с равными долями» разница достигается только нарастанием основного долга без снижения доли процентов. При этом размер аннуитетного варианта всегда меньше варианта «с равными долями», что делает безальтернативным выбор для человека, отрезающего солидную долю от семейного бюджета. Поэтому банки требуют одну и ту же доходность в обоих методах и мало кто из клиентов догадывается, что равенство в этом методе существует только в отношении процентов. Единственный, кто заинтересован в таких быстрых и мнимых победах – банк. О чём топ-менеджер не докладывает акционеру банка, так это о том, что такой быстрый рост прибыли в казахстанской истории банковского сектора аналогичен по природе росту метастаз.
В этой модели все риски ипотеки банки перекладывают на заёмщиков, априори видя в них, скорее, спекулянтов на рынке недвижимости, чем хозяев дома, и банк не хочет упускать свою долю в прибыли.
История проблемы
Эта тенденция началась в 2000-х, когда в нашей банковской системе начала формироваться избыточная ликвидность, в том числе, за счёт внешних заимствований. Ввиду отсутствия диверсифицированной экономики и сильного рынка ценных бумаг, финансовый избыток надувал мыльный пузырь недвижимости, зато быстро росли объёмы банковских кредитов. В наше прекрасное и быстрое будущее хотелось верить всем, включая опытных «квалифицированных инвесторов» на Западе, скупавших казахстанские ценные бумаги через английскую биржу. И все поверили, так же, как и жители New Васюков. Лёгкий доступ к рынкам капитала прекратился после того, как и июле 2007 года «Альянс Банк» первым обнаружил снижение аппетита при размещении глобальных депозитарных расписок на Лондонской Фондовой Бирже. Кабальная структура сегодняшних договоров ипотеки разработана именно в те дни финансового романтизма, который ушёл, но оставил договоры, продолжающие вести к разбитому корыту не только акционеров многих банков или банкиров тех дней (иных уж нет, а те далече!), но и всё новые семьи с ипотеками, чьи жертвы гораздо чувствительнее.
Установление предельной годовой эффективной ставки для всех займов и финансовых организаций на уровне 56% (больше соответствующих гиперинфляционному шторму на заре независимости) является больше мерой против бандитов, чем способом влияния на культуру финансовых отношений. На практике амортизационная ссуда стала прокрустовым ложем для людей, живущих на трудовые доходы. Именно этот фактор является одной из главных и неизбежных причин образования токсичных активов в экономике.
Ипотечные займы ввиду существенности в бюджете семьи всегда являются долгосрочными. В казахстанских банках действующие кредиты имеют срок до 330 месяцев (27,5 лет). В таком графике платежей долгосрочного ипотечного займа с типичной ставкой, например, 14%, первые 10 лет банк не позволяет гасить основной долг больше, чем в среднем на 2-5%, а остальные 98% составляет вознаграждение банка. Таким образом, стоимость жилья для его собственника фактически увеличивается только за первую треть срока ипотеки на сумму до 150%. Ставка ипотеки никогда не несла того смысла, на основании которого заёмщик имел шанс принять информированное решение, которое будет влиять на его семью и детей десятилетиями. И эта проблема реальна. Банки, грозящие судебными аутодафе над своими клиентами, помимо подписи, теперь заставляют заёмщиков подписывать в договоре клятвы о ясном уме и трезвой памяти, не понимая, что и эти клятвы люди тоже воспринимают как чистую формальность. При этом равенство долей вознаграждения и основного долга (то есть то равенство, на которое надеется заемщик) будет достигнуто только через 22 года, то есть по истечении 80% периода действия договора. Таким образом, более 80% (!) срока владельцы домов вынуждены платить почти одно лишь вознаграждение, то есть главной жизненной функцией населения независимо от профессии становится обеспечение прибыли банкиров. Сама же сумма основного долга существенно не уменьшается до заключительной стадии графиков. Такое удорожание квартиры ведёт к потере её ликвидности на рынке, а затем и к потенциальной неплатежеспособности заёмщика. Убеждён, что абсолютное большинство заёмщиков (и, кажется, банков тоже) не осознаёт такого эффекта и тем более не способны осознавать своего состояния через несколько лет, когда они почувствует эту ношу на деле. Получается, что банк, помогая человеку приобрести крышу над головой, тут же лишает его возможности в ней процветать. И если к этому добавляется понимание заёмщиком того, что ежемесячная аренда такой же квартиры на рынке обошлась бы ему дешевле, чем ежемесячная выплата банку, то он на всю сделку смотрит совсем другими глазами. Именно эта новая информация и лежит в основе ипотечной усталости. И она возникает так скоро после заключения договора, как скоро заёмщики по-настоящему осознают тяжесть, а главное нецелесообразность взятого бремени, которое они взваливают на себя и своих детей.
Подтверждением являются данные по анализу работы Национального Банка РК на его сайте, где вопросы реструктуризации и рефинансирования давно являются абсолютными лидерами среди причин обращений граждан в НБРК в отношении банков второго уровня. И государственный регулятор должен нести традиционную социальную функцию, которая заключается в том, чтобы защитить население от этих рисков и ловушек. И делать это надо, используя принцип работы на опережение, не дожидаясь новых протестов. Залить проблему бюджетными деньгами или запасами Нацфонда уже не получится.
Главные недостатки
Во-первых, расчёт амортизационной ссуды предполагает безупречно стабильные высокие доходы и 100%-ную занятость у заёмщика в течение нескольких десятков лет. При этом, аргумент о том, что заёмщиков никто не заставляет брать ипотеку, циничен и абсурден, поскольку приобретение жилья для физических лиц – вопрос жизни. Неуместно также использовать интеллектуальный снобизм и говорить о правовой и финансовой грамотности населения, ведь потребность иметь крышу над головой – это базовая ценность в нашем обществе, а не источник дохода. Интересно, что в итоге такая прагматичность неизбежно приводит к гибели самого банка, иллюстрируя принцип «избыток капитала убивает капитал». Достаточно вспомнить, что на протяжении последних 20 лет обрушился не один крупный и преуспевающий банк страны. Развитие банковской промышленности по такому сценарию означает, что из-под ног зачатков среднего класса вырвана сама основа, на которой она производит и присваивает продукты. Так, средний класс в Казахстане питает собственных могильщиков.
Во-вторых, одностороннее предпочтение в пользу банков влечёт к нестабильности выплат и образованию неработающих кредитов. Как показывает аналитика НБРК, ситуация настолько плоха, что обнаруживается сокрытие банками второго уровня реального объёма плохих кредитов. Косвенно это подтверждает начатое списание неработающих кредитов банков второго уровня.
Имеет значение и международный рейтинг рисков, который ведёт к удорожанию продукта. Чтобы получить доход, банки вынуждены начислять более высокую процентную маржу на системный кредитный риск отечественных заёмщиков. Это замкнутый круг, поскольку, повышая ставку, банки увеличивают вероятность неплатежей, и в долгосрочном смысле не выигрывает никто, а проигрывает всё общество, опять же, кроме высокооплачиваемых топ-менеджеров банков.
В Казахстане уже есть пример, который на практике доказывает, что у нас есть банкиры, понимающие гибельность ростовщичества и выгодность отказа от жадности. Причём, этот пример настолько исключителен, что сегодня его изучают студенты Гарвардской школы бизнеса. Речь идёт об игроке, ранее известном как Каспий банк, а сегодня превратившимся в лидера в отрасли электронной торговли, Kaspi.kz.
К 2012 году главная цель Каспий банка была достигнута – он стал лидером по почти всем целевым показателям кредитования и конкурировал на равных с Халыком, самым большим банком страны. Руководитель банка, Михаил Ломтадзе, продвигал идею эффективности и прибыльности и регулярно делал презентации руководства о том, сколько месяцев надо, чтобы заработать 100 миллионов долларов. Сначала это было 18 месяцев, затем 12, а потом только полгода. В итоге Каспий банк зарабатывал уже 200 миллионов долларов в год. Но они вовремя одумались, так как их банк не избежал бы классической судьбы успешного финансового бизнеса – их клиенты бы их ненавидели. И тогда они решили поставить клиента во главу угла. В результате Каспий банк эволиционировал в цифровую экосистему, отказавашись от агрессивного кредитования и даже изменил вывеску, убрав слово “банк”, не желая ассоциироваться у рынка с казахстанским банковским сектором. В Казахстане слово «банк» больше не звучит гордо.
Судебная практика в Казахстане
Надо признать, что судебная система в Казахстане является дубинкой банкиров в гораздо большей степени, чем щитом для людей. При этом банки отказывают проблемным заёмщикам в реструктуризации и прощении долга, хотя сами часто просят спасения у государства (и получают), когда у них возникают проблемы. Банки выбрали карательную тактику в отношении своих клиентов и предпочитают суд как место показательных аутодафе. При этом, в действующем законодательстве нет норм, запрещающих обращение взыскания на залоговое жильё. Чаще всего, если размер долга и вина ответчиков по указанным категориям дел подтверждались, суд выносил решения об удовлетворении исковых требований кредиторов путём взыскания предъявленных денежных сумм. В лучшем случае, суд снижал неустойку.
Имеются вопросы в законодательстве о реализации залога, которые не дают абсолютной ясности даже для судей. Например, требуется ли для решения вопроса о судебной реализации предмета залога предъявление одновременно требования о взыскании задолженности? Мнение судей по этому вопросу неоднозначно. Судебная практика говорит об увеличении из года в год количества рассмотренных дел данной категории, а также о значительном усложнении предмета заявленных исковых требований.
На практике в Казахстане даже смерть не может разлучить банк с клиентом. И это несмотря на 376 статью Гражданского кодекса, которая говорит, что “обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия”. Ничто не может остановить банк в его праве требовать долги, и банк может требовать возврата денег даже у малолетних наследников имущества, а значит и долгов усопшего родителя. Это подтверждается Постановлением Верховного суда от 25 ноября 2016 года. Известен случай, когда, используя законные права, Халык банк подал иск и выиграл процесс в Аркалыкском городском суде против 7-летней Юлии Васильевой – её мать умерла, не выплатив долги. Налицо факт, что законность в судебных решениях совсем не обязательно воспринимается обществом как справедливость.
Для сравнения: финансовый регулятор в эгалитарной Швеции предлагает банкам второго уровня рассматривать самостоятельные списания в случаях смерти или даже болезни заёмщиков. Сложно назвать такой подход иначе как социалистическим.
Оказание юридических услуг в Алматы от voronov-partners.kz
Что делать в Казахстане
Нужна смена правил игры с отходом от идеи ростовщичества и переходу к модели устойчивого роста. Необходимо понимать разницу между наживой и устойчивой прибыльностью. Требуется срочный комплекс регуляторных законодательных мер и самостоятельных действий банков второго уровня, которые дадут прямой положительный эффект для семей среднего класса, имеющих или ожидающих проблемы с платежеспособностью по ипотекам.
Для решения этой проблемы возможно рассмотреть установление верхних пределов для переплаты по недвижимости, которую приобретает человек, или требования к соотношениям параметров и темпам амортизации, как это сделали регуляторы в Швеции, Норвегии, Германии, Дании, Великобритании, Грузии и других странах. Возможно, имеет смысл требовать, чтобы источником фондирования средств для ипотечных займов был только уставный капитал или казахстанские облигации, а не иностранные заимствования, чтобы искусственно не умножать стоимость недвижимости.
Например, в Швеции основной риск регулятор связывает с возможностью того, что домохозяйства, сильно перегруженные долгом, будут резко снижать потребление товаров и услуг в случае макроэкономических шоков. Именно такой шок Казахстан испытывает в связи с пандемией коронавируса. Такой же сценарий наблюдался в разных странах мира во время Великой рецессии 2008-2009 годов.
Можно также вспомнить опыт Грузии, которая провела три года назад назад кредитную амнистию, – грузинское правительство смогло признать, что безответственное кредитование привело к довольно тяжёлым социально-экономическом последствиям. Интересно, что профинансировал амнистию миллиардер Иванишвили. Есть ли столь же благородные люди среди наших героев капиталистического труда?
Опыт проведения амнистий есть и у Казахстана, правда, речь шла о легализации доходов богатых. В связи с этим нельзя не вспомнить Указ Президента Токаева от 26 июня 2019 «О мерах по снижению долговой нагрузки граждан Республики Казахстан». К сожалению, помощь коснулась только штрафов и пени по беззалоговым потребительским займам заёмщикам, которые получают пособия. Помогли нищим, а про бедных забыли. А значит, проблема осталась.
Заключение
Безусловно, рыночные отношения подразумевают свободу и невмешательство в операционную деятельность банков второго уровня. Но тут имеет смысл определить свободу, для чего можно вспомнить Гегеля, который утверждал, что свобода заключается в возможности поступать правильно, а не произвольно. К сожалению, банки (за приятным исключением Kaspi.kz) понимают свободу в виде произвола, исключающего из уравнения реальную устойчивость заёмщиков, и не видят граблей за сладостью процента. Бесконтрольность и невовлечённость государства в этом конкретном вопросе привела нас не к социально-направленной рыночной экономике, а к капитализму без намордника, от чего страдают все, включая сами банки второго уровня. И это неудивительно, поскольку банки уже давно поделили доходы работающего населения между собой на десятилетия вперед. Так что реальный сектор подождёт, кроме сырьевой его части, разумеется. История любого экономического развития – это история диверсификации образа жизни и видов произведённых и потреблённых кредитов и услуг. Но эта диверсификация заблокирована не только нефтяными сиренами отраслевой экономики – все, кто имеют ипотеку, несут большую часть своих ежемесячных доходов в банки и не участвуют в реальном секторе экономики. Состояние экономики зависит от доходов населения, и эти доходы должны идти не только в карман акционерам банка, но и работать на диверсификацию всей экономики для каждого из нас.
Не дожидаясь массовых дефолтов на фоне разных стадий занятости, необходимо призвать банки изменить подход к графикам платежей по существующим и будущим ипотекам и заставить ввести настоящее равенство между долями, а также изменить перегибы в существующих и новых графиках с аннуитетными платежами. Хотя банки и находятся во временном денежном выигрыше, но эта победа пиррова и, если эти расчёты ипотеки оставить без жёсткого регулирования, то к банкротству придёт каждый из богатых, но недальновидных банков.
Айдар Егеубаев, юрист, экономист, Председатель Попечительского совета Фонда «Траснпаренси Казахстан», Управляющий партнёр юридической фирмы «Воронов и Партнёры»